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REITs的定义和核心特征及在水务行业的利用

2022/9/26 14:38:02      点击:

上海水处理设备www.szxqhb.com房地产投资信托基金的定义和核心特征 REITs(Real Estate Investment Trusts),直译为“房地产投资信托”,是指以公开发行证券的方式筹集资金,投资于经营现金流充足的成熟房地产资产,将年度可分配现金流按高比例(通常高于90%)分配给投资者的信托型、标准化、权益类证券。基于基础资产类型的不同,REITs分为基础设施类REITs和商业地产类REITs。截至2021年6月,全球共有43个国家建立了REITs制度,38个国家已经发行了REITs。到2020年底,总市值约2万亿美元,美国占半壁江山。 罗指出,在国际成熟市场,REITs有五个共同的核心特征:一是投资、持有和运营特定房地产行业的成熟资产;二是预期分配率较高、综合收益率适当的权益类证券;第三,在设立环节享受中性税收和高比例分配的免税待遇;第四,是行业领先机构实现轻资产模式运营的资本运作平台;第五,是基于“信托关系”和原权利人对“亲清关系”的坚守。在试点阶段,与国际成熟市场仍有较大差距,具有典型的“国内特色”。 国内外房地产投资信托基金的发展 从分布收益率和综合收益率来看,美国过去60年的平均综合收益率是13%,投资收益率非常好。整体来看,随着美国基准利率的降低,现在股息率维持在30年期国债收益率,加400BP。近年来,股价变动的收益率持续上升。 罗炼介绍,亚洲几个国家也是如此。公募REITs历年分红收益点基本是在30年期国债收益率的基础上400BP。对于我们国家来说,30年期国债收益率在3%左右,正常的股息率应该在7%左右。“公募REITs不是债务融资工具,融资成本不能和银行贷款、债券比。REITs是权益类产品,约定的资金成本可以促进经营模式的转变,从重资产经营模式向轻资产经营模式转变。上海纯水设备如果只是基于借贷成本考虑要不要做公募REITs,那就不要做,因为成本太高。” “在亚洲,日本的REITs规模最大,新加坡的REITs在市场上最活跃。我一直呼吁中国在REITs方面多学习新加坡。”罗联说,新加坡这么小的地方,淡马锡体系下的国有企业很多。他们通过公开发行REITs成长为全球特定行业的领先机构,包括商业地产公司凯德置地和市政公用事业公司吉宝,值得国内借鉴。因为国内的公用事业投融资体制和新加坡很像,都是以国有企业为主。印度虽然基础设施落后,但公募REITs走在了中国前面,可以刺激中国加快推行REITs。 2020年4月30日,中国证监会、国家发改委联合发布通知,开展面向国内基础设施公开发行REITs(房地产投资信托基金)试点工作。但总的来说,这两年国内进展很慢。相比万亿基建的存量资产和万亿人特别偏爱稳定收益类资产的保险、养老,这两年公募REITs的进度太慢了。 为什么要推广REITs? 为什么要推广REITs?罗指出,由于REITs确实可以改变传统主体负债的投融资模式,为我们重塑重资产项目的投融资模式,因此在REITs完成后,我们可以根据基础设施项目全生命周期不同阶段的风险收益特征,采用分阶段的融资工具组合。具体来说,经过几年的建设、运营和成熟,一个水务项目的资产收益率可以达到证券化的基本收益率水平,可以通过CMBS、ABS、类REITs、上市公司、公募REITs等方式实现完全证券化。证券化是将资产或融资工具从私人融资工具变为市场上公共投资的证券。整体来看,证券化的融资成本比民间融资更便捷,融资成本低很多,盘活存量资产的资产估值高很多。 具体来说,你的贷款可以转化为固定收益的CMBS,应付账款可以转化为固定收益的ABS和REITs,股权部分可以转化为股权REITs和上市公司。有人会问,在供水行业,为什么上市公司一定要公募REITs?这是因为供水行业上市公司在市场上整体估值比较低,“没人疼也没人爱”,股价比较低。如果实行公募REITs,会有实质性的变化,会有所得税的国际豁免,分红能力至少提高25%。整体来看,相比上市公司,REITs的市净率和估值大概高出30%到40%,意义重大。 从公募REITs的情况来看,一块钱的资产经过评估可以变成3~4块钱,相当于净资产增加了3倍,资产负债率可以明显降低。如果要做一个新项目,可以借用短期资金,先用降低后的资产负债率来建设项目。项目在运营培育期,可以找保险资金,发行债权投资机会,或者发行项目收益债,实现一轮再融资。这样就可以把原来需要15-20年的长期资金变成3年的流动资金,然后做5年的债权计划,然后就变成REITs,这样就显著降低了整体的融资难度和综合融资成本。 国内外房地产投资信托的实践案例 吉宝企业集团是新加坡具有投融资平台性质的市政公用企业。该公司成立于1968年,1980年10月在新加坡上市,是一家多元化的全球性企业,业务覆盖20多个国家。2020年营业收入66亿新元,其中41%来自新加坡以外,资产负债率47.4%,淡马锡控股20.40%,黑石5.09%。吉宝在中国也有很多大项目,比如牵头组织新加坡财团投资两个中新政府合作项目:中新苏州工业园区(1994年)和中新天津生态城(2008年)。2016年,整合旗下REITs管理、商业信托管理和基金管理业务,成立吉宝资本(Keppel Capital),致力于提供一流的资产管理平台,与联合投资者一起扩大资本基础,实现高效的资本循环。集宝资本目前管理着两只商业地产REITs、一只基础设施业务信托和一只数据中心REITs。 2015年5月18日,淡马锡控股于2007年1月5日发起的鑫源基建信托与吉宝综合工程株式会社于2010年5月27日发起的嘉路信托合并。目前,它是在新加坡上市的管理资产规模最大的商业信托。KIFM是KIT的“受托管理人”,其发起人是吉宝基础设施控股公司。截至2020年底,KIT拥有资产49.3亿新元,总负债34.36亿新元,资产负债率69.70%。其资产组合包括三个核心领域:交通和网络、能源、固体废物和水处理。2021年3月2日淡马锡间接占股31.93%,浦田资本间接占股13.71%,巴克莱投资公司占股8.58%。KIT的交易价格常年保持稳定。2020年末总市值27.2亿新元,市净率1.89倍。2019年和2020年的股息率分别为6.9%和6.8%。 2014年12月12日,吉宝公司将2001年开始培育的数据中心业务通过吉宝数据中心REIT上市,融资5.129亿美元。发起人是吉宝通信,承诺REIT拥有资产优先购买权。管理人为吉宝数据中心管理公司,由吉宝信息通信和吉宝资本各出资50%设立。截至2020年底,管理的资产为33.5亿新元,资产负债率为36.2%,加权平均债务成本为1.6%。每个信托单位净值为1.19新元,年末收盘价为2.81新元,市净率为2.36倍。淡马锡控股间接持股22.97%。自上市以来,持有人累计综合收益率为311.6%,最近两年综合收益率为59.8%和38.4%。18项成熟资产平均出租率高达97.8%,平均租期6.8年,13项资产全租。数据中心开发运营平台“吉宝数据中心控股公司”、投资管理平台“吉宝资本(管理人和基金)”和吉宝DC房地产投资信托基金的协同发展,支撑了吉宝数据中心业务形成了综合竞争优势和行业领先地位。嘉兴纯水设备 受托人将每年按管理财产资产价值的0.015%收取托管费,每月最低金额为15,000美元。管理人费用包括五部分:按管理资产价值的0.5%计算的年度基本费用;绩效费按当年财产净收入的3.5%计算;收购服务费按当年收购资产价格的1.0%计算;销售服务费按当年出售资产价格的0.5%计算;项目开发管理费按开发新项目的项目建设成本的3.0%计算。 “目前我国公募REITs存在一个很大的问题,就是公募基金在其中承担了太多的责任,但现在不具备这个能力,以后也永远不会具备这个能力,它将承担公募REITs的主动管理责任。”罗炼指出。 国内一些企业也做得很好,比如越秀集团。越秀集团1985年在香港成立,形成了以金融、地产、交通基础设施、现代农业为核心产业,造纸等传统产业和未来可能进入的战略性新兴产业的“4+X”现代产业体系。越秀集团旗下拥有越秀金融控股(2000年7月8日)、越秀地产(1992年12月15日)、越秀住房信托基金(2005年12月21日)、越秀服务(2021年6月29日)、越秀交通基建(1997年1月30日)、越秀交通。上海纯水设备 越秀房地产投资信托基金于2005年12月在港交所上市,是全球首只投资mainland China物业的上市房地产投资信托基金。专注于主要用于写字楼、零售、酒店、酒店式公寓等商业用途的物业,努力收购带来可观现金流和回报的物业,寻找商机,通过运营优化实现更高的收入增长。越秀金融大厦收购于2021年完成。截至2021年底,总资产438.62亿元,产权面积118.3万平方米,较港、新上市房地产基金分别增长约10.5倍和7.4倍,成为mainland China规模最大的REITs。 罗炼表示,从越秀集团的例子来看,资产证券化只有起点没有终点,只有更好没有最好。 房地产投资信托的八大比较优势 公募REITs与上市公司的主要区别在于,公募REITs有强制分红和税收优惠,估值明显高于上市公司。罗炼总结了公募REITs的比较优势: 首先是筹集项目资金。通过REITs盘活成熟房地产资产存量,投资者转让现有资产的收益为自有资金,可用于新项目的资本金等用途。 二是重构投融资模式。利用REITs可以不断盘活进入成熟期的存量资产,形成建设期、资产培育期、成熟期多元化融资模式的平滑切换,显著降低项目全生命周期的融资难度和融资成本。 三是降低财务风险。利用好REITs可以将部分存量债务随存量资产转移出资产负债表,还可以通过存量资产的重估和变现提升股东权益,大幅降低资产负债率和财务风险。 四是维护主动管理权益。原所有人发起设立并积极管理REITs,及时顺利地将其精心培育的成熟优质房地产资产转移至自己管理的REITs,并持续享有营业收入和资产增值收益,收取合理水平的管理费。 第五,资产转移更加便捷。如果原所有人具有良好的市场信誉,能够得到REITs投资者的广泛认可,那么只要遵循REITs的资产收购流程,就可以按照出售计划,以合适的价格顺利转让给自己控制的REITs。程序便捷可控,转让价格合适。 第六,资产估值较高。通过REITs盘活成熟房地产资产存量,资产估值可大幅超过直接出售房产或向中小投资者出售产权等传统方式。如果税收支持政策能够落实,估值优势将更加显著。 七是培育资本运营平台。房地产投资信托基金可以合并和分离,出售现有资产,或筹集资金收购新的资产。实际上,它们是可持续经营的资产管理和资产运营平台,可以提高投融资和资本运作的主动性、多元化和可控性。 八是帮助“强者恒强”。REITs支持重资产投资者走向轻资产经营模式,支持综合能力较强的投资者收购较弱的同行,是帮助行业龙头企业“强者更强”的重要推手,有利于提升房地产行业整体运营效率。未来如果供水行业玩REITs,供水企业可以开始并购,供水行业的集中度和运营管理水平可以提高。 国内基础设施REITs试点已经出台了一些政策,做了14个产品,有20个进入程序。一个重要的问题是,基金管理公司在交易结构中发挥着重要作用,但它们缺乏足够的能力。首批9单因为先发效应特别看好,包括整体发行和高溢价。比如当时富国发起的REITs发行后,对首创环保集团的股份影响很大,股价翻倍。 中国公募REITs的五大创新方向 罗最后总结了国内公募REITs发展的创新方向。 首先,确定房地产投资信托基金的交易结构。目前采用的是“公募基金+ABS”的双层结构,可以满足尽快启动试点的阶段性需求,但增加了法律关系、治理机制、职责分工和信息披露的复杂性。REITs作为公开上市的证券,嘉兴纯水设备在很长一段时间内应该不会有纯粹的通道结构。未来无论是公募基金、上市公司、集合信托作为产品载体,承担主动管理法律责任的受托人都应该是行业龙头企业或其控股子公司的原所有者。继续以公募基金为载体的,需为管理人(受托人)管理REITs基金设立专项业务许可,由原权益持有人或其子公司按规定申请业务资格。上海纯水设备 第二,提供坚实的法律保障。目前对REITs的发行监管以证监会发布的部门规章为依据,法律层级较低,没有约束行为,保护各方利益。REITs作为公开交易的证券,需要更坚实的法律基础。根据产品发展需要,修订《公司法》、《基金法》、《证券法》,制定《REITs条例》,对REITs的设立、募集、管理、融资、投资、估值、治理、信息披露、税收优惠、监督管理等进行全面明确的规定。 第三,实施一整套税收政策。由于缺乏一套明确的税收支持政策,早期试点产品普遍采取“一事一议”的政策和“股债结合”等税收筹划措施,增加了不必要的复杂性和不确定性,会削弱REITs对各方的吸引力。借鉴国际成熟市场经验,实现产品设立税收中性,免除或递延基础资产转让相关的各类税收,不因设立REITs和结构设计带来额外税收负担(2022年1月26日有限实施);REITs的企业所得税税基为应纳税所得额减去当期分配给投资者的股利(尚未实施)。 四。实施基于信息披露的注册制。REITs基础资产的项目现金流和分红率稳定,不需要通过特别繁琐的流程进行“审批式”的多环节审核。应设立注册制的REITs董事会,简化发行和上市审核程序,前提是原始权益持有人和经纪人、律师、会计师、评估师等专业中介机构的责任得到履行。从实践情况来看,国内公募REITs试点产品的信息披露水平有待大幅提高,力争达到更高的“上市资产”标准。 动词 (verb的缩写)支持上市公司发展REITs。从国际经验来看,重资产领域的上市公司是发行REITs最主要的群体。中国股市已经有一批专注于能源、公路、港口、机场、铁路、电信、供水和污水处理的上市公司。经过必要的转型,通过资质测试,可以整体或部分转型为REITs,形成规模化的REITs集团,改变资本市场上市公司和REITs的估值逻辑。在适当的时候,需要将符合条件的商业地产资产纳入REITs的基础资产范围。

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